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二手房买卖遇“阴阳合同”怎么办?

2018/06/10 00:19 来源:温州晚报 编辑:杨凡 浏览:772

夫妻单方签订房屋买卖合同有效吗?

 

近日,崔永元曝光娱乐圈“阴阳合同”一事引起轩然大波。

“合同”与我们日常生活息息相关,本期《读者律师麻辣问答》选取了与“合同”有关的读者咨询,请来温州晚报读者律师顾问团成员,浙江联冠律师事务所副主任、高级合伙人游贻静律师,为大家解答。

□晚报记者 周蓓蓓

A房屋买卖签“阴阳合同”,买家反悔怎么办?

市民陈先生咨询:此前,一对小夫妻要买我的房,他们为了少交点税,说跟我签两份合同,一份是作为登记备案的正式合同,约定房屋转让价格是320万元,另一份是补充合同,约定这套房屋的成交价实为428万元。没想到现在这对小夫妻突然反悔,说要以正式合同约定的价格为主,请问我该怎么办?

律师解答:一些人在二手房买卖过程中,为达到降低总价逃避税费或骗取高额贷款的目的,签订两份价格不同的房屋买卖合同,真实价格的合同即所称的“阴合同”,作为登记备案的为“阳合同”,这就是所谓的阴阳合同。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条(二)项之规定:恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的,合同无效。故此,通过签订阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。司法实践里,如签订的“阴阳合同”仅仅是虚假价格,则该价格条款无效,但不影响其他部分效力,即其他部分仍然有效。在本案中陈先生只要证明“阴合同”中所确定的购房价款428万元是双方的真实意思表示,买受方应该以该价款履行房屋买卖合同。

B租房合同未约定违约事项,可得到赔偿吗?

这一方式,在租赁合同没有约定违约事项的情况下,违约金可由双方协商确定,没有数额的限制,但应当依照实际损失赔偿,实际损失包括重新租赁房屋的市场价差等,如协商不成,可通过司法途径维权。

市民周先生咨询:我在温州租房住,和房东签订了租房合同,还有半年到期。前段时间,房东说他儿子准备结婚了,想提前终止合同。因为合同上没有注明违约事项,请问如果房东提前终止合同,我可以得到赔偿吗?

律师解答:合同双方在签订合同后应本着诚实守信的原则履行合同,如一方违约,应向守约方承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。

在本案中,房屋租赁合同履行期间,房东违约,租户可以选择要求房东继续履行合同或者解除租赁合同赔偿损失。如周先生选择解除租赁合同赔偿损失

C 卖房合同夫妻只有一方签字,合同有效吗?

市民王先生咨询:我最近看中了一套二手房,与卖方把房屋买卖合同都签了。结果现在卖方说这套房是他和妻子共有的,他妻子不同意卖房,也没有在合同上签字,这份合同无效。请问我该怎么办?

律师解答:首先,要甄别该房屋是否属于卖方的夫妻共同财产。如果属于卖方单独所有的,现买卖双方已签订了房屋买卖合同,卖方违约需要承担违约责任。

其次,如果该房屋属于卖方夫妻共同所有财产,则要视没有在房屋买卖合同上签字的夫妻一方是否知道其房屋转让给买方这一事实而区别对待。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产,有平等的处理权”的规定,应当理解为:一、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定。二、夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

故此,如果买方王先生能够举证证明卖方的妻子知道或应当知道卖方把房屋转让给王先生且其没有表示反对意见的,该房屋买卖合同应属有效合同,双方都应承担履行合同的义务。如果王先生不能举证证明,则合同无效。

D孙子未履行抚养义务,可收回赠与房屋吗?

市民陈女士咨询:去年,孙子生意失败,经济困难,他希望我把一套房送给他当婚房。因为其他子女不同意,当时还签了一份协议,赠房的前提是由孙子孙媳负责照顾我以后的生活起居。但我现在生病了,孙子对我不闻不问,我能要回这套房吗?

律师解答:陈女士与其孙子孙媳签订的合同属于附抚养义务的赠与合同。根据中华人民共和国《合同法》第一百九十条规定:“赠与可以附义务,赠与附义务的,受赠人应当按约定履行义务”。双方在签订附抚养义务的赠与合同后,受赠方应当信守承诺,承担抚养义务。同时中华人民共和国《合同法》第一百九十二条第三款和第四款规定了受赠人不履行赠与合同约定的义务,赠与人可以撤销赠与。赠与人的撤销权,自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。《合同法》第一百九十四条规定:“撤销权人撤销赠与的,可以向受赠人要求返还赠与的财产”。故此,陈女士如发现其孙子孙媳违反了赠与合同约定的抚养义务,可在一年内向法院起诉行使撤销权,撤销赠与合同,并要求返还该房屋。

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